Révision du loyer (IRL), encadrement et gel : ce que le gestionnaire doit appliquer

La révision annuelle du loyer n'est pas automatique : elle suppose une clause de révision dans le bail et s'applique selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Elle est interdite pour les logements classés F ou G au DPE, et le montant du loyer peut aussi être limité par l'encadrement des loyers dans certaines zones. Un gestionnaire rigoureux applique ces règles chaque année ; une erreur coûte au propriétaire (loyer non révisé) ou l'expose à une restitution (hausse indue).

La révision annuelle avec l'IRL

L'IRL est un indice trimestriel calculé par l'INSEE à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Pour un bail d'habitation, la révision se calcule ainsi :

nouveau loyer = ancien loyer x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre un an plus tôt)

Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature. La révision intervient chaque année à la date anniversaire du bail ou à la date convenue dans le contrat.

Exemple illustratif : un loyer de 800 € ; l'IRL de référence de l'an dernier vaut 140,00 et l'IRL du même trimestre cette année vaut 142,80 (valeurs fictives). Le rapport est 142,80 / 140,00 = 1,02. Le nouveau loyer est 800 x 1,02 = 816 €, soit +16 € par mois et 192 € par an. Les indices réels sont publiés sur insee.fr.

Quelques règles à connaître :

1. La clause de révision doit figurer dans le bail : sans elle, aucune révision n'est possible.
2. Le bailleur doit réclamer la révision : si elle n'est pas demandée dans l'année suivant la date prévue, elle ne prend effet qu'à compter de la demande, sans effet rétroactif sur la période écoulée.
3. Le locataire n'a pas à payer de frais pour la révision : le gestionnaire envoie un courrier ou un avis d'échéance modifié.
4. Le loyer ne peut pas être augmenté au-delà de la variation de l'IRL.

Le gel pour les logements F et G

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus être augmentés, ni par la révision annuelle, ni à l'occasion d'un renouvellement de bail ou d'une relocation. Ce gel vient s'ajouter à l'interdiction de louer de nouveaux logements classés G depuis le 1er janvier 2025, et au calendrier de l'interdiction pour F et E ; voir la préparation du logement.

Si un DPE a été refait et a changé d'étiquette, c'est la situation actuelle qui prévaut, sous réserve de la validité du diagnostic. Le gestionnaire doit connaître l'étiquette de chaque logement et la vérifier avant d'émettre un avis de révision. Une hausse appliquée à tort expose le bailleur à un remboursement du trop-perçu.

L'encadrement des loyers

Dans certaines agglomérations, un dispositif d'encadrement des loyers fixe, par arrêté préfectoral et selon la zone, le type de logement et la date de construction, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (en principe 20 % au-dessus) et un loyer de référence minoré. Le loyer de base à la signature d'un bail ne peut dépasser le loyer majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort.

Le dispositif a été mis en œuvre à titre expérimental dans plusieurs grandes villes, dont Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et certains territoires du Pays basque et de la Seine-Saint-Denis. Sa durée et son périmètre ont fait l'objet de prolongations législatives et peuvent évoluer ; consultez le site de l'administration ou de votre préfecture pour savoir si votre commune est concernée, et quels sont les loyers de référence en vigueur.

Quand l'encadrement s'applique, le bail doit mentionner le loyer de référence, le loyer majoré et le cas échéant le complément de loyer. Un locataire peut contester un loyer excessif par la commission de conciliation puis devant le juge. Le gestionnaire doit donc vérifier, avant de fixer un loyer, la zone, le loyer de référence majoré et l'éventuelle justification d'un complément.

Les autres moments où le loyer évolue

• Renouvellement du bail : le bailleur peut proposer une réévaluation si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, selon une procédure encadrée avec congé et délais précis ; elle est exclue pour les logements gelés F et G.
• Relocation : dans les zones tendues, la hausse entre deux locataires est encadrée par décret ; dans les zones d'encadrement, le loyer de référence s'impose.
• Travaux : une clause de loyer lié à des travaux d'amélioration peut exister, mais elle est strictement encadrée.

Ces situations sont techniques : demandez un avis écrit au gestionnaire ou à une ADIL avant d'agir.

Comment contrôler son gestionnaire

Vérifiez chaque année, à la date anniversaire du bail :

1. que la révision a bien été émise, avec l'indice de référence et le calcul ;
2. que le nouveau loyer correspond à votre calcul ;
3. que l'étiquette DPE autorise la révision ;
4. que le trimestre de référence correspond à celui du bail ;
5. que le locataire a reçu l'avis modifié et que le virement correspond.

Pour mesurer l'effet de la révision sur vos revenus, reportez le nouveau loyer dans le calculateur du coût de gestion : le pourcentage d'honoraires augmente en euros avec le loyer.

Révision et honoraires

Si vos honoraires sont proportionnels au loyer, la révision augmente aussi légèrement la rémunération du gestionnaire. Dans un contrat à forfait, elle n'a aucun effet sur les honoraires. Ce paramètre pèse peu dans la décision d'un mandat, mais il illustre pourquoi la base de calcul compte ; voir les honoraires en pourcentage.

FAQ

Où trouver l'IRL ?

Sur le site de l'INSEE, qui publie l'indice chaque trimestre.

Mon bail n'a pas de clause de révision. Que faire ?

Aucune révision n'est possible en cours de bail. Vous pourrez ajuster le loyer aux conditions légales du renouvellement ou d'une nouvelle location.

Puis-je rattraper des années non révisées ?

Non : sans demande dans l'année, la révision ne produit pas d'effet rétroactif au-delà de la période d'un an.

Mon logement est classé F : puis-je appliquer une hausse par avenant ?

Non, le gel s'applique y compris aux hausses à la relocation et au renouvellement. Vérifiez votre cas auprès d'une ADIL.

Sources

• INSEE — indice de référence des loyers
• Service-Public.fr — révision du loyer et encadrement des loyers
• Légifrance — loi du 6 juillet 1989, loi Climat et résilience
• ANIL et ADIL — informations sur l'encadrement et les loyers de référence