Préparer son logement avant de le confier : DPE, diagnostics, décence et assurances
DPE, diagnostics obligatoires, critères de décence, interdiction de louer les passoires énergétiques, assurances : la liste pour mettre un logement en règle avant la mise en gestion.
Avant de confier un logement à un gestionnaire, le propriétaire doit s'assurer qu'il est louable : dossier de diagnostics technique complet, décence du logement, performance énergétique compatible avec la location et assurances en place. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus considéré comme décent et ne peut plus être proposé à la location comme nouveau bail ; d'autres paliers suivront. Une agence sérieuse refusera de gérer un logement non conforme, ou facturera la mise en règle.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour toute mise en location et doit être annexé au bail. Il est valable dix ans, sous réserve des anciens DPE dont la validité a été limitée lors des réformes successives : vérifiez la date de réalisation de votre document.
Le calendrier de la décence énergétique, fixé par la loi Climat et résilience de 2021, est le suivant.
| Étiquette DPE | Situation pour la location d'un logement en résidence principale |
|---|---|
| G | Considéré comme indécent et non louable pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025 |
| F | Interdiction prévue à partir du 1er janvier 2028 |
| E | Interdiction prévue à partir du 1er janvier 2034 |
| A à D | Pas d'interdiction liée à l'étiquette |
Par ailleurs, depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés à l'occasion de la révision annuelle ni d'un renouvellement ou d'une relocation. Des évolutions de méthode du DPE (notamment pour les petites surfaces) sont intervenues ou prévues : consultez le ministère de la Transition écologique et France Rénov' pour les règles actuelles de votre cas. Ne vous fiez pas à un ancien DPE sans le vérifier : la méthode de calcul a changé en 2021, et des ajustements ont été annoncés ensuite, notamment pour les petites surfaces.
Le dossier de diagnostics technique
Le dossier annexé au bail comprend, selon l'âge et la situation du logement :
- le DPE ;
- le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949 ;
- l'état d'amiante selon la date du permis de construire, pour les parties privatives dans certains cas ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, si l'installation a plus de quinze ans ;
- l'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon, pollution des sols) ;
- le diagnostic bruit pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport.
Un diagnostic manquant ou périmé peut fragiliser le bail et exposer le bailleur à des recours du locataire. Demandez à votre gestionnaire la liste exacte à fournir pour votre type de bien.
Les critères de décence
Le décret du 30 janvier 2002 impose des caractéristiques minimales d'un logement loué en résidence principale : absence de risques manifestes pour la sécurité et la santé, surface et volume habitables minimaux, présence d'équipements de base (chauffage, eau potable, installation sanitaire, cuisine ou coin cuisine, évacuation des eaux), étanchéité, aération, installations électriques et de gaz en bon état. Depuis 2023, un seuil de performance énergétique minimale est intégré à ces critères.
Un locataire peut saisir le juge ou la commission de conciliation pour exiger la mise en conformité, ou demander une réduction de loyer. Un gestionnaire peut mettre en évidence un défaut de décence au moment de l'état des lieux ; mieux vaut le corriger avant la mise en location.
Les assurances à mettre en place
| Assurance | Rôle | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | Couvre le logement et la responsabilité du propriétaire pendant la location, en complément de l'assurance du locataire | Souvent exigée par le gestionnaire |
| Assurance de la copropriété | Couvre les parties communes | Demander l'attestation au syndic |
| Responsabilité civile du copropriétaire | Obligatoire pour tout copropriétaire depuis la loi ALUR | Peut être incluse dans la PNO |
| Assurance loyers impayés | Garantit les loyers en cas de défaillance | Facultative ; voir la GLI |
| Assurance habitation du locataire | Obligatoire pour le locataire d'un logement | Attestation à demander à la remise des clés et chaque année |
Le locataire a l'obligation de s'assurer pour les risques locatifs et de remettre une attestation chaque année. Le gestionnaire peut vous aider à vérifier ce point.
Ce qu'il faut préparer pour le gestionnaire
Voici les éléments à rassembler pour un dossier de mise en gestion rapide.
- Titre de propriété et dernier avis de taxe foncière.
- Règlement de copropriété, état descriptif de division et derniers procès-verbaux.
- Dossier de diagnostics complet et à jour.
- Attestation d'assurance PNO.
- Relevés de compteurs et contrats d'énergie, le cas échéant.
- Clés, badges, codes d'accès et notice des équipements.
- Si le logement est déjà loué : bail, état des lieux, quittances, dépôt de garantie, dernier avis de révision.
Estimer le budget de remise en état
Si votre logement nécessite des travaux (isolation, chauffage, électricité), mettez-les en regard de la perte de loyer d'un logement non louable. Un DPE F ou G peut conduire à des travaux de rénovation énergétique coûteux, mais ils protègent la valeur locative à long terme. Selon les situations, des aides existent (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro) ; leurs montants et leurs conditions évoluent régulièrement et doivent être vérifiés auprès de France Rénov'. Un audit énergétique ou un accompagnateur Rénov' peut aider à choisir les travaux utiles.
Gestion et obligations : qui fait quoi
Le gestionnaire peut commander les diagnostics, mais c'est vous qui en supportez le coût et la responsabilité du contenu. Précisez dans le mandat qui commande les diagnostics, qui valide les devis de travaux et à partir de quel montant ; voir les clauses du mandat.
FAQ
Peut-on louer un logement classé G ?
Pas pour un nouveau bail en résidence principale depuis le 1er janvier 2025, sauf situations prévues par la loi. Vérifiez votre cas précis auprès de France Rénov' ou de l'ADIL.
Le DPE a-t-il une durée de validité ?
Oui, en principe dix ans pour les documents récents, mais certains anciens DPE ne sont plus valables ; vérifiez la date.
Qui paie les diagnostics ?
Le propriétaire. Ces frais sont en principe déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Un logement indécent peut-il être loué ?
Non pour une résidence principale : le locataire peut demander la mise en conformité ou une baisse de loyer.
Sources
- France Rénov' — DPE, aides à la rénovation énergétique
- Ministère de la Transition écologique — calendrier de la décence énergétique
- Service-Public.fr — diagnostics obligatoires et décence du logement
- ANIL et ADIL — conseil juridique gratuit
