Frais de mise en location : plafonds pour le locataire et honoraires du bailleur

Quand une agence trouve un locataire, elle facture des honoraires de mise en location. Pour le locataire, ces frais sont plafonnés au mètre carré de surface habitable par décret, et ne peuvent jamais dépasser la part payée par le propriétaire. Pour le bailleur, en revanche, le tarif est libre et figure dans le mandat. Ce guide explique qui paie quoi, comment calculer les plafonds et comment éviter les facturations irrégulières.

Ce que couvre la mise en location

La mise en location regroupe les prestations liées à la conclusion d'un nouveau bail. Elles se divisent en deux familles, qui n'obéissent pas aux mêmes règles.

La loi interdit de faire payer au locataire des prestations qui bénéficient surtout au bailleur, comme la rédaction d'un mandat ou la publicité.

Les plafonds au mètre carré

Le décret du 1er août 2014, pris en application de la loi ALUR, fixe des plafonds par mètre carré de surface habitable, qui varient selon la zone géographique du logement.

Ces montants sont des plafonds, révisables : vérifiez les valeurs en vigueur sur le site officiel Service-Public.fr. Surtout, la part du locataire ne peut pas excéder celle du propriétaire pour la même prestation. Si l'agence facture 400 € au bailleur pour la rédaction du bail, le locataire ne peut pas payer plus de 400 € pour la même prestation, même si le plafond au m² l'autorisait.

Exemple illustratif : un appartement de 45 m² en zone tendue.

• Visite, dossier et bail : 45 x 10 € = 450 € au maximum pour le locataire.
• État des lieux : 45 x 3 € = 135 € au maximum.
• Plafond total pour le locataire : 585 €, sous réserve que le bailleur paie au moins autant.

Si l'agence facture 300 € au bailleur pour visite, dossier et bail, le locataire ne paiera au maximum que 300 € pour ce bloc, même si le plafond calculé était de 450 €.

Ce que paie le bailleur

Le propriétaire paie la part qui lui est propre, au moins égale à celle du locataire, plus les services qui lui bénéficient : publicité, recherche de locataire, conseil sur le montant du loyer, éventuellement diagnostics. Ces honoraires sont fixés librement et s'expriment souvent sous trois formes :

1. un pourcentage du loyer annuel (certains professionnels retiennent un mois de loyer, c'est une pratique courante mais sans valeur de règle) ;
2. un forfait fixe quel que soit le loyer ;
3. un mélange entre un forfait et un pourcentage.

Exemple illustratif : pour un loyer de 800 € par mois, une facturation équivalente à un mois de loyer représente 800 €, alors qu'un forfait de 500 € coûte 300 € de moins. À l'inverse, pour un loyer de 400 €, le mois de loyer ne coûte que 400 € et le forfait de 500 € devient le plus cher. Retenez qu'il faut ramener chaque proposition en euros pour votre logement.

Les erreurs de facturation fréquentes

Quelques situations doivent vous alerter, en tant que locataire comme en tant que bailleur.

• Une agence facture au locataire des frais de gestion ou d'avis d'échéance : ces frais ne sont pas permis.
• Un locataire paie des frais de dossier avant la visite ou avant d'avoir signé : aucun frais ne peut être exigé avant la conclusion du bail.
• Le montant demandé au locataire dépasse celui facturé au bailleur : c'est irrégulier, et le trop-perçu est remboursable.
• La surface retenue ne correspond pas à la surface habitable mentionnée dans le bail.
• Le bailleur découvre un mandat de recherche exclusif qu'il n'a pas lu : voir lire un mandat.

En cas de doute, demandez le détail par écrit. La DGCCRF contrôle ces pratiques et chaque agence doit communiquer les coordonnées de son médiateur.

Intégrer ces frais dans votre budget

Pour un bailleur, les frais de mise en location sont un coût ponctuel qu'il faut répartir sur la durée du bail : si le bail dure trois ans, un coût de 600 € représente 200 € par an. Reportez cette somme dans l'estimateur de budget comme frais ponctuels et ajoutez le coût de la gestion courante. Voyez aussi le guide complet des tarifs.

Cas particuliers

• Location meublée : les mêmes plafonds s'appliquent aux locations à titre de résidence principale du locataire.
• Location sans agence : aucun honoraire n'est dû ; le bailleur utilise un modèle de bail conforme et réalise l'état des lieux avec le locataire.
• Renouvellement du bail : aucun frais d'entrée n'est imputable au locataire.
• Zone géographique : le classement en zone très tendue ou tendue se vérifie auprès de l'administration ; ne le déduisez pas d'une impression locale.

FAQ

Le locataire doit-il payer l'état des lieux ?

Il peut en supporter une part, dans la limite du plafond de 3 € par m² et sans dépasser la part du bailleur.

Que faire si l'agence me demande un montant supérieur au plafond ?

Contestez par écrit, demandez le remboursement du trop-perçu et, si nécessaire, saisissez le médiateur de la consommation ou la DGCCRF.

Le bailleur peut-il refuser de payer sa part ?

Non : si une agence intervient, la part du locataire est conditionnée à une part au moins égale du bailleur, selon le mandat signé.

Les frais de mise en location sont-ils déductibles ?

Pour le bailleur au régime réel, ils entrent généralement dans les frais d'administration et de gestion déductibles ; voir la fiscalité.

Sources

• Service-Public.fr — frais d'agence immobilière à la charge du locataire
• Légifrance — loi du 6 juillet 1989, loi ALUR et décret du 1er août 2014
• DGCCRF, ministère de l'Économie — contrôle des honoraires
• ANIL et ADIL — information sur les droits des locataires et bailleurs